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代標法拍屋，低價服務費會有陷阱嗎？	2013/04/03發佈
法拍屋代標業務是不動產仲介的一環，不同的地方，在於仲介向買方收２％、賣方收４％，而法拍屋只有買方一邊可收費，所以服務費一般行情收費約３～６％。代標服務是房地產新興的行業，除了幫客戶過濾瑕疵有陷阱的案件外，評估標價及點交房屋是服務重頭戲；找對人，買到物超所值、俗擱大碗的法拍屋，就像透過仲介買房子一樣輕鬆；萬一砸下大筆購屋資金，標得太貴，或交屋拖太久，緃使服務費很便宜，買法拍屋保證令人難回味。所以服務費多寡，與代標業者專業程度，以及雙方約定服務範圍有關，有些兼營代標業務的房屋公司或代書，雖然擁有房地產專業常識，但對法拍屋卻涉獵不多，稍微碰上有點難度的法拍問題常會不知所措，無法處理後續難題。得標後的點交工作，是煩瑣且吃力的，與債務人折衝協調不是一、兩次就能達成交屋協議，不勤跑書記官櫃台催促點交程序，點交公文就是遲遲下不來；對代標而言，偏低的佣金，服務品質一定會大打折扣。以實務角度來分，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：一．可確定點交(佔４０％) 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。二．有條件點交(佔４０％) 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。三．確定不點交(佔１０％) 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。四．點交變不點交(佔５％) 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。五．不點交變點交(佔５％) 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。多變化的點交型態，代標業者要累積相當實務經驗，才能做出正確判斷，也要深具專業知識，排除各種點交障礙，方能快速和諧交屋。而對「確定有點交」案子，以難易程度來分，有下列五種：１‧空無一物，點交簡單且無後遺症　　　　　　佔　５％２‧沒人住，但屋內一大堆物品，需處理留置物　佔３０％３‧有人住，要求搬遷費及交屋時間尚合理　　　佔３０％４‧有人住，要求搬遷費及交屋時間很離譜　　　佔３０％５‧有人住，強力抗爭　　　　　　　　　　　　佔　５％代標行業，進入門檻不高，業者又良莠不齊，兩、三人公司佔了市場一半，很多剛成立的小公司，經驗不够，誤認有點交案子就萬事ＯＫ，為了生存不惜低價搶生意，因此市場上常聽到２萬、３萬、５萬或者１％的低服務費；運氣好的話，碰上好點交的ＣＡＳＥ，交屋結案沒問題；如遇上難纏案件，整個公司可能面臨停擺，甚至要ＢＹＥ＿ＢＹＥ解散，留下客戶尚未交屋的爛攤子。更有些惡劣的業者，也會以低價先承攬客人，等得標後，再巧立名目，不斷向客戶騙取其它費用，諸如法院點交公關費用，或鉅額交屋搬家費，從中牟取高額變相服務費。買法拍屋會委託代標業者，大多數是對法院拍賣作業生疏的民眾，由於得標就不能拒買，且同行間很忌諱中途接案，低價業者就是賭客戶不能另找他人，又沒能力自己處理而予取予求。買法拍屋最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助，退而其次再尋求代標業者幫忙；找代標公司，務必先查證公司歷史規模，有無加入仲介公會繳交營業保證金；公司及專業人員談吐是否讓人感覺正派及專業，服務費及服務範圍是否契約化，整個標購總成本，如標價、稅金及搬家費等等，是否在投標前明確分析。總之，「一分錢一分貨」，合理的代標服務報酬，才能相對有安心、高保障的購屋品質！

代標法拍屋，低價服務費會有陷阱嗎？

2013/04/03發佈

法拍屋代標業務是不動產仲介的一環，不同的地方，在於仲介向買方收２％、賣方收４％，而法拍屋只有買方一邊可收費，所以服務費一般行情收費約３～６％。

代標服務是房地產新興的行業，除了幫客戶過濾瑕疵有陷阱的案件外，評估標價及點交房屋是服務重頭戲；找對人，買到物超所值、俗擱大碗的法拍屋，就像透過仲介買房子一樣輕鬆；萬一砸下大筆購屋資金，標得太貴，或交屋拖太久，緃使服務費很便宜，買法拍屋保證令人難回味。

所以服務費多寡，與代標業者專業程度，以及雙方約定服務範圍有關，有些兼營代標業務的房屋公司或代書，雖然擁有房地產專業常識，但對法拍屋卻涉獵不多，稍微碰上有點難度的法拍問題常會不知所措，無法處理後續難題。

得標後的點交工作，是煩瑣且吃力的，與債務人折衝協調不是一、兩次就能達成交屋協議，不勤跑書記官櫃台催促點交程序，點交公文就是遲遲下不來；對代標而言，偏低的佣金，服務品質一定會大打折扣。

以實務角度來分，目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

一．可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。

二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。

多變化的點交型態，代標業者要累積相當實務經驗，才能做出正確判斷，也要深具專業知識，排除各種點交障礙，方能快速和諧交屋。

而對「確定有點交」案子，以難易程度來分，有下列五種：

１‧空無一物，點交簡單且無後遺症　　　　　　佔　５％

２‧沒人住，但屋內一大堆物品，需處理留置物　佔３０％

３‧有人住，要求搬遷費及交屋時間尚合理　　　佔３０％

４‧有人住，要求搬遷費及交屋時間很離譜　　　佔３０％

５‧有人住，強力抗爭　　　　　　　　　　　　佔　５％

代標行業，進入門檻不高，業者又良莠不齊，兩、三人公司佔了市場一半，很多剛成立的小公司，經驗不够，誤認有點交案子就萬事ＯＫ，為了生存不惜低價搶生意，因此市場上常聽到２萬、３萬、５萬或者１％的低服務費；運氣好的話，碰上好點交的ＣＡＳＥ，交屋結案沒問題；如遇上難纏案件，整個公司可能面臨停擺，甚至要ＢＹＥ＿ＢＹＥ解散，留下客戶尚未交屋的爛攤子。

更有些惡劣的業者，也會以低價先承攬客人，等得標後，再巧立名目，不斷向客戶騙取其它費用，諸如法院點交公關費用，或鉅額交屋搬家費，從中牟取高額變相服務費。

買法拍屋會委託代標業者，大多數是對法院拍賣作業生疏的民眾，由於得標就不能拒買，且同行間很忌諱中途接案，低價業者就是賭客戶不能另找他人，又沒能力自己處理而予取予求。買法拍屋最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助，退而其次再尋求代標業者幫忙；找代標公司，務必先查證公司歷史規模，有無加入仲介公會繳交營業保證金；公司及專業人員談吐是否讓人感覺正派及專業，服務費及服務範圍是否契約化，整個標購總成本，如標價、稅金及搬家費等等，是否在投標前明確分析。總之，「一分錢一分貨」，合理的代標服務報酬，才能相對有安心、高保障的購屋品質！

房屋契約兇宅全揭露　廣告禁用僅供參考	2013/04/03發佈
「房事」乃人生一大要事，無論是買房、換房最怕碰到有瑕疵的房屋，尤其是買到凶宅更令人住得「心驚膽跳」。為了讓民眾能買得安心，行政院消保處今(27)日表示，未來賣方須於「成屋買賣定型化契約書」中，清楚揭露房屋是否為海砂屋、凶宅，或政府所列管的山坡地住宅等相關資訊，以確保消費者購買成屋的權益。由於90年內政部所公告的「成屋買賣契約書範本」，本身並無強制力。消保處即於日前審查通過內政部提交的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案」，不僅具有法律效力，也能避免產生消費糾紛。預計內政部在10月公告，明(102)年4月將可正式上路。過去買賣房屋常發生的海砂屋、凶宅等爭議，在定型化契約書中明確規範，賣方須針對偵測是否為海砂屋的「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」，是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死事件等，房屋現況進行書面說明，其他像是「房屋未登記部分」、「漏水情況」，是否為列管的山坡地住宅，都要清楚告知。因應8月實施的「實價登錄制度」，修正案也於現狀確認說明書中，增列以交易當時實際現況格局為準的「建物現況格局」，以及建物型態，包含公寓、透天厝、店面/店鋪、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫及其他等型態，以利義務人進行申報。消保處副處長吳政學表示，除了房屋現狀重要資訊要充分揭露外，在交易的過程中，為了避免業者藉故遲延交屋，修正案還增列了「業者交屋遲延條款」，只要業者未依約定日期交付成屋，消費者可以要求業者自「應交付日」起到「依約交付日」止，每天依「已支付全部價款的萬分之二」單利計算作為賠償金額。此外，在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞，而且與「實際所有權面積」以外的「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似用語，也在禁用之列，以符合「充分揭露」的原則。吳政學強調，成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，待內政部公告後，將給予業者6個月的準備時間，若業者在修正案正式上路後仍有違反行為，將依《消費者保護法》第33條、第58條規定，處以新台幣6萬元以上，150萬元以下罰金，並可連續罰鍰，要求限期改善。 ■資料來源：卡優新聞網

房屋契約兇宅全揭露　廣告禁用僅供參考

2013/04/03發佈

「房事」乃人生一大要事，無論是買房、換房最怕碰到有瑕疵的房屋，尤其是買到凶宅更令人住得「心驚膽跳」。為了讓民眾能買得安心，行政院消保處今(27)日表示，未來賣方須於「成屋買賣定型化契約書」中，清楚揭露房屋是否為海砂屋、凶宅，或政府所列管的山坡地住宅等相關資訊，以確保消費者購買成屋的權益。

由於90年內政部所公告的「成屋買賣契約書範本」，本身並無強制力。消保處即於日前審查通過內政部提交的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案」，不僅具有法律效力，也能避免產生消費糾紛。預計內政部在10月公告，明(102)年4月將可正式上路。

過去買賣房屋常發生的海砂屋、凶宅等爭議，在定型化契約書中明確規範，賣方須針對偵測是否為海砂屋的「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」，是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死事件等，房屋現況進行書面說明，其他像是「房屋未登記部分」、「漏水情況」，是否為列管的山坡地住宅，都要清楚告知。

因應8月實施的「實價登錄制度」，修正案也於現狀確認說明書中，增列以交易當時實際現況格局為準的「建物現況格局」，以及建物型態，包含公寓、透天厝、店面/店鋪、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫及其他等型態，以利義務人進行申報。

消保處副處長吳政學表示，除了房屋現狀重要資訊要充分揭露外，在交易的過程中，為了避免業者藉故遲延交屋，修正案還增列了「業者交屋遲延條款」，只要業者未依約定日期交付成屋，消費者可以要求業者自「應交付日」起到「依約交付日」止，每天依「已支付全部價款的萬分之二」單利計算作為賠償金額。

此外，在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞，而且與「實際所有權面積」以外的「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似用語，也在禁用之列，以符合「充分揭露」的原則。

吳政學強調，成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，待內政部公告後，將給予業者6個月的準備時間，若業者在修正案正式上路後仍有違反行為，將依《消費者保護法》第33條、第58條規定，處以新台幣6萬元以上，150萬元以下罰金，並可連續罰鍰，要求限期改善。

■資料來源：卡優新聞網

桃園房市『升格戰』全面開打年推案量2500億元	2013/04/03發佈
台灣大都會區房價過高，前3年還被民眾票選為『民怨』的第一名，大台北區的房價更因為土地的供給量相當有限，加上都市更新速度的緩慢，使大台北區土地標售屢創新高，土地成本愈標愈高，也差不多開發殆盡，迫使建商不得不往土地交多，成本較低的地區外移。曾經是首次購屋者最愛區域之一的桃園地區房市，在經過近年房價的盤整打底後，在桃園航空城及桃園即將正式升格直轄市的利多刺激下，房地產猶如『睡夢乍醒』般，成為2013年房市最夯的購屋新焦點。根據住展雜誌的最新統計，桃園地區近年房市的推案量持續放大，從中可看出，桃園地區的推案量，從2009年的888億元、2010年的908億元，上升至2011年的1,283億元，2012年推案量更上衝至2,022億元的近年新高點，是2009年推案量888億元的2.3倍，預估今年全年推案量將有2,500億元的推案實力，出現近5年來的最大推案量。從戶數的供給量來看，2009年可售的戶數為10,432戶，而2012年的可售戶數已達13,768戶，是2009年的1.3倍，也是近年的最大推出戶數，建商強力訴求桃園地區補漲的低房價，希望獲得購屋者的青睞。桃園地區房地產，在上市建商不斷加碼購地、標地及開發下，包括國泰金融集團、冠德建設、華固建設，及遠雄、宏普、太子、名軒、聯上開發等指標上市櫃建商，紛紛強力加碼搶進桃園地區房市，顯示建商看好升格後的桃園地區後市，作多的心態，使桃園地區房市出現『價量齊揚』的大多頭走勢。桃園地區的房屋市場，近年受到新北市林口、三峽、新莊等地造鎮推案的影響，台北客源遭到嚴重的流失，在上訴地區造鎮推案風潮稍過後，桃園房市如今猶如『睡夢乍醒』般的復甦起來，令地產業界及購屋者猛得驚醒。住展雜誌企研室認為，台北居大不易的現象，使台北市人口逐漸外移，這些北市新移民，移居的地方自然包括了近期利多不斷的桃園地區，以桃園地區房價而言，除桃園市及中壢市市中心的房價較高外，其他地區的平均房價概在每坪18~25萬元之間。以在桃園地區買40坪的3房為例，再以平均房價20萬元來計算，總價概在800萬元左右，加上目前低的房貸利率，購屋客可以在桃園地區輕輕鬆鬆的就購房置產。北市移民風潮已成為一種趨勢，對台北客而言，低單價、低總價及不錯的居家環境，桃園地區已成為他們的另一項選擇新標的。從統計中可看出，2010年桃園最熱門的推案地區，前三名分別為桃園市、中壢市及蘆竹鄉。然房市在2011年及2012年出現了明顯的變化，中壢市在2011年開始竄升至推案量及推案戶數的第一名，2012年中壢地區再爆出300億元的巨大推案量，這種市況當然與高鐵青埔車站特定區的火紅推案與銷售有直接的關係。位展雜誌企研室表示，如同新竹竹北地區大量的外來建商一樣，桃園地區在地建商，在面對諸多外來兵團搶進桃園房市，特別是在八德、平鎮、蘆竹及高鐵青埔車站特定區等新主戰場插旗推案，更是不敢掉以輕心，於是紛紛在產品力、品牌知名度及售後服務上加強力道與強度，以鞏固既有的灘頭堡。隨著桃園升格日期的逼近與到來，今年桃園地區的推案量上看2,500億元，桃園地區房市更在推案熱度大增，一場比照台北縣升格新北市的『地產之役』正式全面開打。桃園青埔產業專區開發案為桃園青埔房市注入一濟強心針資料來源：MyGoNews林承志/台北報導

桃園房市『升格戰』全面開打年推案量2500億元

2013/04/03發佈

台灣大都會區房價過高，前3年還被民眾票選為『民怨』的第一名，大台北區的房價更因為土地的供給量相當有限，加上都市更新速度的緩慢，使大台北區土地標售屢創新高，土地成本愈標愈高，也差不多開發殆盡，迫使建商不得不往土地交多，成本較低的地區外移。

曾經是首次購屋者最愛區域之一的桃園地區房市，在經過近年房價的盤整打底後，在桃園航空城及桃園即將正式升格直轄市的利多刺激下，房地產猶如『睡夢乍醒』般，成為2013年房市最夯的購屋新焦點。

根據住展雜誌的最新統計，桃園地區近年房市的推案量持續放大，從中可看出，桃園地區的推案量，從2009年的888億元、2010年的908億元，上升至2011年的1,283億元，2012年推案量更上衝至2,022億元的近年新高點，是2009年推案量888億元的2.3倍，預估今年全年推案量將有2,500億元的推案實力，出現近5年來的最大推案量。

從戶數的供給量來看，2009年可售的戶數為10,432戶，而2012年的可售戶數已達13,768戶，是2009年的1.3倍，也是近年的最大推出戶數，建商強力訴求桃園地區補漲的低房價，希望獲得購屋者的青睞。

桃園地區房地產，在上市建商不斷加碼購地、標地及開發下，包括國泰金融集團、冠德建設、華固建設，及遠雄、宏普、太子、名軒、聯上開發等指標上市櫃建商，紛紛強力加碼搶進桃園地區房市，顯示建商看好升格後的桃園地區後市，作多的心態，使桃園地區房市出現『價量齊揚』的大多頭走勢。

桃園地區的房屋市場，近年受到新北市林口、三峽、新莊等地造鎮推案的影響，台北客源遭到嚴重的流失，在上訴地區造鎮推案風潮稍過後，桃園房市如今猶如『睡夢乍醒』般的復甦起來，令地產業界及購屋者猛得驚醒。

住展雜誌企研室認為，台北居大不易的現象，使台北市人口逐漸外移，這些北市新移民，移居的地方自然包括了近期利多不斷的桃園地區，以桃園地區房價而言，除桃園市及中壢市市中心的房價較高外，其他地區的平均房價概在每坪18~25萬元之間。以在桃園地區買40坪的3房為例，再以平均房價20萬元來計算，總價概在800萬元左右，加上目前低的房貸利率，購屋客可以在桃園地區輕輕鬆鬆的就購房置產。

北市移民風潮已成為一種趨勢，對台北客而言，低單價、低總價及不錯的居家環境，桃園地區已成為他們的另一項選擇新標的。從統計中可看出，2010年桃園最熱門的推案地區，前三名分別為桃園市、中壢市及蘆竹鄉。然房市在2011年及2012年出現了明顯的變化，中壢市在2011年開始竄升至推案量及推案戶數的第一名，2012年中壢地區再爆出300億元的巨大推案量，這種市況當然與高鐵青埔車站特定區的火紅推案與銷售有直接的關係。

位展雜誌企研室表示，如同新竹竹北地區大量的外來建商一樣，桃園地區在地建商，在面對諸多外來兵團搶進桃園房市，特別是在八德、平鎮、蘆竹及高鐵青埔車站特定區等新主戰場插旗推案，更是不敢掉以輕心，於是紛紛在產品力、品牌知名度及售後服務上加強力道與強度，以鞏固既有的灘頭堡。隨著桃園升格日期的逼近與到來，今年桃園地區的推案量上看2,500億元，桃園地區房市更在推案熱度大增，一場比照台北縣升格新北市的『地產之役』正式全面開打。

桃園青埔產業專區開發案為桃園青埔房市注入一濟強心針

資料來源：MyGoNews林承志/台北報導

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